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　　1、 什么是“物業”?

　　是指已建成并投入使用的各類建筑物及與之相配套的設備、設施和場地。其中，“各類建筑物”可以是住宅區，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。“與之配套的設備、設施和場地”，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、道路等等。

　　2、 什么是“物業管理”?

　　是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　3、 什么是“業主”?

　　是指“房屋所有權人”，即物業的所有權人。

　　4、 業主在物業管理中的權利和義務是什么?

　　權利：(1)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(4)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(5)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(6)監督業主委員會的工作;

　　(7)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規規定的其他權利。

　　義務：

　　(1)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛 生的維護等方面的規章制度。

　　(3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業服務費用;

　　(6)法律、法規規定的其他義務。

　　5、物業服務費都包含什么?

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　(2)物業共用部位、公共設施設備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業管理區域清潔衛生費用;

　　(4)物業管理區域綠化養護費用;

　　(5)物業管理區域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業服務企業固定資產折舊;

　　(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)經業主同意的其它費用。

　　6、物業服務合同包括哪些內容?

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　7、建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?

　　(1)建設單位應當在房屋出售之前，制定《臨時管理規約》，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定;但建設單位制定的《臨時管理規約》不得侵害物業買受人的合法權益，并應在物業銷售前向物業買受人明示，予以說明。

　　(2)住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　(3)建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權。

　　(4)應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　(5)應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　8、不交物業服務費，應承擔哪些法律責任?

　　國家《物業管理條例》規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業企業可向人民法院起訴。這一規定保障了物業服務企業的正常活動，也符合條例所遵循的維護全體業主合法權益的原則。

　　9、物業使用中禁止的行為有哪些?

　　(1)擅自改變房屋用途，對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進行違章鑿、拆、搭等;

　　(2)存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

　　(3)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;

　　(4)私自占用綠地，損毀樹木、園林和公共設施;

　　(5)超出規定標準的口音;

　　(6)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植;

　　(7)改變按規劃建設的公共建筑、共用設施的使用性質;

　　(8)未經批準飼養禽畜;

　　(9)未采取防止附落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品;

　　(10)損毀、涂改園林藝術雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施從事擺攤設點等活動，影響其他正常使用功能;

　　(11)在屋頂堆放物品或在陽臺、露臺、樓板上超載鋪設地面材料、堆放物品;

　　(12)法律、法規和規章及管理規約禁止的其他行為。

　　10、為什么建立物業專項維修資金?

　　物業專項維修資金是專項用于物業共用部位和設施設備保修期滿后維修、更新和改造的資金，是延長房屋使用壽命、保證房屋質量的“保險金”和“養老金”。對保持和提高房屋的完好程度與使用功能及物業的保值、增值均有重要意義。為此，國務院和國家建設部、財政部就住宅共用部位和設施設備維修資金歸集、使用和管理相繼出臺了一些政策、法規，確定了維修資金管理制度。

　　11、什么是物業共用部位和設施設備?

　　物業共用部位包括結構相連或具有共用性質的房屋主體承重結構部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井等。

　　物業共用設施設備包括物業小區或單幢房屋建設費用已攤入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、樓梯、安全設施、消防設施、道路、綠地、溝、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、單元進戶門、非經營性車場車庫、物業管理用房、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　12、物業專項維修資金與物業服務費之間有什么區別?

　　兩者的區別是物業服務費主要用于物業小區共用部位的日常管理和設施設備日常運行、維護和小修。專項維修資金則是專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造。但物業管理區域內屬于公共事業等部門負責管理的設施設備維修、養護所發生的費用，由相關專業部門負責。

　　13、建設工程保修期限如何規定?

　　在正常使用條件下，建設工程的保修期限為：(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;(3)供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年;(5)墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;(6)地面空鼓開裂、大面積起砂為1年;(7)門窗翹裂、五金件損壞為1年;(8)衛生潔具為1年;(9)燈具、電器開關為6個月。上述項目保修日期從建設工程綜合驗收合格之日計起。

　　14、物業專項維修資金的管理原則、使用原則是什么?

　　我市物業專項維修資金管理嚴格遵循“業主所有、專戶存儲、按幢建帳、核算到戶、政府監管、專款專用”的管理原則，其使用按照誰受益誰承擔的原則進行分攤。

　　15、申請使用維修資金要具備什么條件?

　　(1)維修資金歸集到位;

　　(2)共用部位、共用設施設備保修期滿;

　　(3)維修項目符合物業共用部位和設施設備維修、更新、改造的范圍;

　　(4)業主大會或業主委員會及符合分攤原則的受益業主同意作用。

　　16、申請使用維修資金的程序：

　　(1)業主委員會成立前，發生的物業共用部位、共用設施設備中修、大修、更新、改造，原則上不得使用維修資金。如確需使用的由社區居委會或建設單位向市建設行政部門提出使用計劃，經批準后使用。

　　(2)業主委員會成立后，維修資金的使用，由業主委員會向市建設行政部門書面申請，同時提供業主大會同意使用維修資金的決議文件，經批準后使用;

　　(3)業主委員會或業主不同意使用維修資金的，但法律、規章和有關技術標準規定必須維修的，由社區委員會或物業管理企業向市建設行政部門提出申請，市建設行政部門組織專家論證后，由市建設行政部門組織維修，其費用支出按物業管理區域受益業主擁有房屋建設面積比例共同承擔。

　　17、業主與物業服務企業的關系。

　　不少人對物業管理存在認識上的誤區：有的認為物業服務企業與業主之間是管理者與被管理者的關系;有的則認為業主與物業服務企業之間是“主人”與“仆人”之間的關系。這些誤解導致物業管理工作難于開展。

　　其實，在物業管理工作中，物業服務企業受托對物業實施管理;給業主和使用人提供服務，物業服務合同一簽訂，雙方就是平等的合同約定關系，沒有主次之分。

　　18、物業服務費何時開始計取。

　　物業費一般從開發建設單位通知業主辦理入戶手續時開始計取。因為此時房屋具備入住使用條件，物業企業已開始對小區進行前期物業管理。也有物業服務企業以業主辦理入住手續時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發商與購房人雙方對物業服務費計取另有約定的除外。

　　19、房子已買但沒入住，還需要交物業服務費嗎?

　　業主支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定。物業服務企業依照合同履行義務，提供的服務是一種公共性服務，一個小區不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。雖然個別業主沒有實際在小區內居住，但是物業服務企業對于小區內的保潔、保安、綠化、房屋及公共設施設備的維修、保養等日常管理工作已經展開，并未困此而減少工作量和費用支出。物業服務企業基于合同履行義務，業主們同樣也應依據合同履行支付管理費的義務。

　　物業服務企業的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，因此無論業主是否實際居住，從辦理入住手續之后就應如期交付物業服務費。

　　20、公共區域的照明費用，誰來負擔?

　　公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，業主除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用。

　　21、電梯費用，低層業主是否應承擔?

　　電梯是樓內全部產權人的共用財產，因此電梯運行維修費用理應由樓內全體產權人共同承擔。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規定的電梯運行時間。

　　22、業主裝修時，是否應向物業企業交納裝修押金?業主可以占用公共樓道嗎?

　　業主對房屋進行二次裝修已是普通現象，為了保證業主裝修不破壞房屋主體結構，保證房屋的安全使用，業主在裝修時，物業企業一般都收取裝修保證金，而且還須簽訂裝修協議，明確裝修的內容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內容。

　　公共樓道屬于公共地方和設施，根據《物業管理條例》(國務院令第504號)和《葫蘆島市物業管理辦法》有關規定：產權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在房屋共用部位亂堆亂放。如產權人和使用人違反規定的，物業服務企業有權勸陰、制止并向有關行政管理機關報告，并有權要求恢復原狀、賠償損失。